Les conséquences du changement de régime fiscal d'une SCI

Au cours des deux précédentes articles de blog, nous avons exposé le régime fiscal des SCI selon qu’elles relèvent de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés. De ce fait tout opérateur confronté à cette situation peut être conduit à vouloir changer le statut fiscal de la SCI s’il estime que le choix exercé préalablement n’est pas intéressant.


Nous allons exposer uniquement les conséquences fiscales du passage d’une SCI IR à une SCI IS. Cette opération entraîne un certain nombre de conséquences fiscales qu’il convient de bien maîtriser !


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01/ UN FORMALISME PRÉCIS À RESPECTER


Une société civile immobilière peut opter pour son assujettissement à l’IS, cette option doit être établie par écrit et doit être notifiée au service des impôts dont elle dépend.


Cette notification doit indiquer :


• Désignation de la SCI et adresse de son siège social ;

• Nom, prénoms et adresse de chacun des associés ;

• Répartition du capital social.


L’option pour l’IS doit être signée dans les conditions prévues par les statuts. À défaut de précisions dans les statuts, cette option devra être signée par tous les associés.


Elle doit être exercée avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel l’entreprise souhaite être soumise pour la première fois à l’impôt sur les sociétés. Ainsi, une SCI qui clôture son exercice le 31 décembre, doit notifier son option avant le 31 mars de l’année à compter de laquelle elle entend être assujettie à l’IS.


Il convient de relever que jusqu’à fin 2018, cette option était irrévocable. La loi de finances pour 2019 a introduit la possibilité de renoncer à cette option jusqu’au cinquième exercice suivant celui au titre duquel l’option a été exercée. En l’absence de renonciation pendant cette période, l’option devient irrévocable.


On notera enfin que les conséquences d’une cessation d’entreprise s’appliquent en cas de changement de régime fiscal se traduisant par un passage de l’IR à l’impôt sur les sociétés.



02/ CESSION DE PARTS DE SCI NON SOUMISES À L’IS


Comme dans le régime applicable aux sociétés de personnes exerçant une activité professionnelle, ces conséquences consistent dans l’imposition immédiate des bénéfices et plus-values non encore taxés. Des règles particulières sont cependant prévues en ce qui concerne tant l’imposition immédiate des revenus de l’exercice en cours que le report d’imposition susceptible de bénéficier aux plusvalues latentes.


La perte d’assujettissement au régime des sociétés de personnes entraîne l’établissement de l’impôt sur le revenu au titre de la période d’imposition (2019 par exemple) précédant le changement de régime, à raison des revenus et plus-values non encore imposés à cette date, y compris ceux qui proviennent des produits acquis et non encore perçus.


Afin d’éviter l’absence de prise en compte ou la double prise en compte des produits et des charges, il est prévu corrélativement à la prise en compte des produits acquis et non encore perçus :


• La possibilité de déduire les dépenses engagées non encore payées au titre de la période précédant le changement ;

• L’absence de prise en compte au titre de la dernière période d’imposition à l’impôt sur le revenu des produits encaissés et des dépenses payées au cours de cette période qui correspondent à des créances acquises et des dettes devenues certaines postérieurement.


D’un point de vue pratique il est conseillé de changer de statut fiscal au 1er janvier ce qui permet d’arrêter un résultat au 31 décembre de l’année précédente sans difficulté particulière.



03/ SORT DES PLUS-VALUES LATENTES CONSTATÉES LORS DU CHANGEMENT


En l’absence de création d’une personne morale nouvelle, il est prévu au profit des sociétés civiles sans activité professionnelle qui changent de régime fiscal un mécanisme optionnel de report d’imposition des plus-values latentes.


Toutefois la SCI dispose d’un choix entre l’imposition immédiate ou le report d’imposition des plus values latentes. Ce choix est effectué de manière globale pour l’ensemble des immobilisations, et non bien par bien, lors de l’établissement du bilan d’ouverture de la première période d’assujettissement à l’impôt sur les sociétés.


Ce bilan doit être communiqué à l’administration dans un délai de soixante jours suivant l’option.



04/ IMPOSITION IMMÉDIATE


Elle est établie selon les règles qui régissent les plus-values privées immobilières lorsque l’associé est une personne physique agissant dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé.


Cette option devra être étudiée avec beaucoup d’attention. En fonction de l’ancienneté de la détention la plus-value réalisée pourra être atténuée, voire totalement exonérée (au-delà de 30 ans). Malgré tout, la valorisation des actifs de la société devra être réalisée avec beaucoup de rigueur et de réalisme, l’administration ayant une tendance à surveiller étroitement ce type d’opération.


Dans ce cas, la société pourra inscrire les biens au bilan d’ouverture de la première période d’assujettissement à l’impôt sur les sociétés pour leur valeur vénale à cette date. Il conviendra à cet effet de ressortir la valeur du terrain qui ne peut donner lieu à amortissement.



05/ REPORT D’IMPOSITION


Pour bénéficier de ce report, doivent être inscrits au bilan d’ouverture de la première période d’assujettissement à l’impôt sur les sociétés, d’une part, la valeur d’origine des biens et, d’autre part, les amortissements et provisions qui auraient pu être déduits si la société avait été soumise à l’impôt sur les sociétés depuis leur acquisition ou leur création (CGI art. 202 ter, II-al. 2).


Ainsi une société qui opte pour le report d’imposition est considérée comme ayant déjà déduit, sous son régime antérieur, les amortissements afférents à la période écoulée entre l’acquisition du bien et le changement de régime fiscal : la fraction des amortissements réputée déduite figure ainsi au bilan d’ouverture.


A ce titre il conviendra également de ressortir la valeur du terrain qui n’est pas amortissable (30 % de la valeur globale de l’immeuble)


En cas de cession ultérieure des biens, les plus-values professionnelles alors réalisées seront déterminées par différence entre le prix de cession des biens et leur prix d’acquisition, diminué à la fois des amortissements effectivement déduits depuis le changement de régime fiscal et des amortissements reconstitués lors de ce changement (CGI art. 39 duodecies, 10).


Ce dernier point est susceptible d’entraîner une augmentation de la plus-value à court-terme en cas de cession.



06/ OBLIGATIONS DÉCLARATIVES


Dans le délai de soixante jours suivant l’événement qui a entraîné le changement de régime fiscal, les sociétés doivent produire le bilan d’ouverture de leur premier exercice d’assujettissement à l’impôt sur les sociétés (CGI art. 202 ter, III). C’est le dépôt de ce bilan, au vu des valeurs qui y figurent, qui matérialise le choix exercé en matière de plus-value.


Dans un prochain article de blog, nous exposerons les conséquences fiscales du passage d’une SCI IS à une SCI IR qui est une opération beaucoup plus délicate.

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