SCI à L’IR ou SCI à L’IS, quel impact fiscal en cas de cession ?


Dans un précédente article de blog, la question avait été abordée de savoir s’il fallait mieux opérer par l’intermédiaire d’une SCI à l’IR ou d’une SCI soumise à l’IS.


S’agissant de la mise en location il apparaissait, dans un premier temps, que la SCI soumise à l’IS présentait de nombreux avantages (possibilités de déduction des charges plus élevées, taux d’imposition plus faible dans l’hypothèse où les revenus ne donnaient pas lieu à distribution).


Dans ce nouvel article, il sera traité de l’impact fiscal d’une cession, étant observé que deux modes opératoires peuvent être mis en place : cession de l’immeuble détenu par la SCI, cession des parts détenues par l’associé de la SCI.


SCI à l'IR ou SCI à l'IS, quel impact fiscal en cas de cession ?

01 / LA SCI NON SOUMISE À L’IS CÈDE L’IMMEUBLE QU’ELLE DÉTIENT


Lorsqu’une SCI non soumise à l’IS cède l’immeuble ou les droits immobiliers dont elle est propriétaire, la plus-value réalisée par la société est, comme son résultat imposée au nom de ses associés.

Ainsi dans le cas d’une société civile non soumises à l’impôt sur les sociétés, l’imposition des de la plus-value sera établie au nom de chaque associé pour la part correspondant à ses droits dans la société.

Lorsque la société a pour associé des personnes physiques, la plus-value relève du régime des plus-values immobilières des particuliers.



a. Calcul de la plus-value brute


Celle-ci est égale à la différence entre :

• Le prix de cession, tel qu’il est stipulé dans l’acte

• Et le prix d’acquisition effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte ou, en cas d’acquisition à titre gratuit, la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit.

• Ce prix peut être majoré des frais et dépenses qui doivent être justifiés

• A défaut de justificatifs une majoration forfaitaire de 7.5 % du prix d’acquisition peut être appliquée


b. Les cas d’exonération totale ou partielle


En cas de plus-value, celle-ci sera exonérée s’il s’agit de l’habitation principale de l’associé, ou à défaut si l’immeuble est détenu depuis plus de 30 ans.


Si l’immeuble n’est pas détenu depuis plus de 30 ans la plus-value brute peut bénéficier d’un abattement qui prend en compte la durée de détention.


En ce qui concerne la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % l’abattement est égal à :

• 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e ;

• 4 % au terme de la 22e année de détention.


De ce fait, la plus-value va bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention.

On notera également qu’une surtaxe dont le taux varie de 2 à 6 % pourra être appliquée lorsque la plus-value imposable est supérieure à 50 000 €


En ce qui concerne la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, au taux actuel de 17.2 %, l’abattement est égal à :

• 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e ;

• 1,60 % pour la 22e année de détention ;

• 9 % pour chaque année au-delà de la 22e.


En définitive l’exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà d’un délai de détention de 30 ans.



c. Pluralité d’associés


Enfin on notera que :

• Lorsque la société a pour associé une entreprise individuelle exerçant une activité industrielle, commerciale ou artisanale il convient d’appliquer au niveau de l’associé le régime des plus-values professionnelles des entreprises relevant de l’IR ;

• Lorsque la société a pour associé une société soumise à l’IS, il convient d’appliquer alors le régime des plus-values professionnelles des sociétés soumises à l’IS ;

• Lorsque la SCI a plusieurs catégories d’associés il convient d’appliquer à chacun d’eux le régime fiscal dont il relève ;



02 /  CESSION DE PARTS DE SCI NON SOUMISES À L’IS


Les plus-values réalisées lors de la cession à titre onéreux de titres de sociétés à prépondérance immobilière non soumis à l’IS relèvent du régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers lorsqu’elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques résidentes de France.


Il est prévu deux cas d’exonération :

• Lorsque les titres cédés sont ceux de la société qui détient l’habitation principale de l’associé ;

• Lorsque les titres de la société sont détenus depuis plus de 30 ans1 ;



a. Détermination de la plus-value brute


Elle est calculée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition des titres.

Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte, indépendamment des

modalités de paiement. Ce prix est majoré des charges en capital et indemnités prévues au profit du vendeur et réduit du montant de certains frais supportés par le vendeur à l’occasion de la cession.


Le prix d’acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte. En cas d’acquisition à titre gratuit, le prix d’acquisition correspondra à la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit.



b. Le prix de revient fiscal « corrigé »


Le prix de revient des parts d’une société non soumise à l’IS doit être déterminé en tenant compte des quotes-parts des résultats déjà taxés au nom des associés, ainsi que des déficits déduits ou comblés et des bénéfices répartis. Ce dispositif particulièrement technique résulte de la jurisprudence « Quemener » reprise par la doctrine administrative. Il a pour but d’éviter les doubles taxations ou les doubles déductions au moment de la cession.


Il résulte de cette jurisprudence que le prix de revient des titres cédés doit être :


Majoré :

• De la quote-part des bénéfices pris en compte fiscalement par le cédant ;

• Du montant des déficits comblés


Minoré :

• Des déficits que l’associé a déduits fiscalement

• Des bénéfices distribués



c. Exemple


L’associé d’une SCI a acquis ses parts pour 1 000.

La société a subi des pertes fiscales déduites par l’associé, soit 300.

Ces pertes ont été comblées par l’associé à hauteur de 200.


Si l’associé revend sa participation pour un prix de 1 000.

Le prix de revient des parts est corrigé comme suit : 1 000 – 300 (pertes fiscalement déduites) + 200 (pertes comblées) = 900.

La plus-value imposable sera égale à 100 (1000 – 900)



03 /  LA SCI SOUMISE À L’IS CÈDE L’IMMEUBLE QU’ELLE DÉTIENT


La cession des immobilisations inscrites à l’actif immobilisé des sociétés soumises à l’IS peut entrainer la réalisation d’une plus ou moins-value professionnelle.


Pour le calcul de la plus ou moins-value, il y a lieu de comparer le prix de cession à la valeur nette comptable de l’élément cédé qui correspond au prix de revient diminué, pour les immobilisations amortissables, des amortissements admis en déduction pour l’assiette de l’impôt.

De ce fait l’amortissement qui a pu être déduit pendant la période de location est en quelque sorte « repris » au moment de la cession.


Ce résultat de cession réalisé par la société soumise à l’IS relève du régime des plus ou moins-values à court terme et sera pris en compte dans la base imposable de la SCI et ce quelle que soit la durée de détention des biens cédés.

De ce fait aucun abattement n’est applicable.




04 /  CESSION DE PARTS DE SCI SOUMISES À L’IS


a. Les titres sont détenus par des personnes physiques


La cession de ce type de titres relève du régime d’imposition des plus-values sur valeurs mobilières et droits sociaux (art.150-0 A à 150-0 F du CGI)

Depuis 2018 la plus-value est soumise de plein droit à la flat tax de 30 % (12.8 + 17.2) auquel il convient de rajouter éventuellement la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.

Par dérogation le cédant peut opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu mais uniquement pour les titres acquis avant le 1er janvier 2018.


Mais seul l’abattement de droit commun pour durée de détention sera applicable.


En cas de moins-value celle-ci ne pourra être imputée que sur une plus-value de même nature imposable au titre de la même année ou des 10 années suivantes.



b. Les titres sont détenus par une société soumise à l’IS


Lorsque les parts de la SCI sont inscrites à l’actif d’une société soumise à l’IS, la plus-value de cession des droits sociaux est imposée selon le régime des plus-values réalisées par les sociétés soumises à l’IS.


Elles relèvent en principe de l’IS au taux de droit commun.


En effet, s’agissant de participations détenues dans une société à prépondérance immobilière elles ne peuvent pas bénéficier du régime d’imposition des plus-values à long terme qui prévoit une taxation au taux de 0 %.


En prenant en compte tous les éléments fournis dans ces deux études on s’aperçoit que le choix à opérer n’est pas toujours évident et doit être adapté aux situations particulières de chacun. Des simulations pertinentes peuvent être mises en place pour retenir la solution la plus optimale en matière de fiscalité.



Dans un prochain article, nous traiterons de la possibilité pour une SCI de changer de régime fiscal et les conséquences qui en découlent.

CONTACT

Mail: inelys@inelys.fr   

Tél. : +(33) 4 37 42 07 07

INELYS (siège social)

66 quai Charles de Gaulle - Cité Internationale

69006 LYON

Tél. (+33) 4 37 42 07 07

 

INELYS MONTANAY

Osbö Park - 40 rue de la Croix des Hormes, 69250 MONTANAY

Tél. (+33) 4 37 42 07 07

 

INELYS EXPERTISE

Bureau Département LMP / LMNP

66 quai Charles de Gaulle - Cité Internationale

69006 LYON

Tél. (+33) 4 81 11 01 00

INELYS C2C

13 rue des Champs Seigneur - BP 60115

71603 PARAY LE MONIAL cedex

Tél. (+33) 3 85 81 29 02

INELYS C2C

11 quai du Général de Gaulle

71300 MONTCEAU-LES-MINES.

Tél. (+33) 3 71 05 12 40

INELYS ANNECY

52 Avenue de la Mavéria

74940 ANNECY-LE-VIEUX

Tél. (+33) 4 50 69 28 09

INELYS PARIS

39 rue de Wattignies

75012 PARIS

Tél. (+33) 01 45 38 93 94

14 Rue Théophile Roussel

75012 PARIS

Tél. (+33) 01 43 43 82 09

Vous êtes ENTREPRENEUR ?

 

Prenez rdv avec INELYS !

1H d'échanges avec l'un de nos experts et recevez notre

Guide du jeune entrepreneur

INELYS est un cabinet d'expertise comptable basé à Lyon, Paris, Annecy et en Saône et Loire.

Nos experts comptables accompagnent les dirigeants en France entière dans le développement de leur société : expertise comptable, audit et conseil.