La mise en location gérance d'un fond de commerce



La location-gérance (ou gérance libre) d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal s’entend de toute convention par laquelle le propriétaire du fonds en concède la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls (C. com. art. L 144-1).


Le propriétaire du fonds n’est pas considéré, au regard de l’imposition des bénéfices, comme cédant ou cessant son entreprise et de ce fait la mise en gérance n’entraîne pas les conséquences liées à une cession-cessation :


– Pas de taxation du résultat ou des plus-values

– Pas de remise en cause ou d’annulation des déficits qui restent reportables


En effet, selon la doctrine et la jurisprudence, la mise en location-gérance d’un fonds de commerce n’est pas de nature à caractériser un changement d’activité.

Il en va ainsi que le fonds soit mis en location-gérance par un exploitant relevant de l’impôt sur le revenu ou par une société soumise à l’IS.

Malgré tout un certain nombre de conditions sont requises pour que la mise en place de la location-gérance soit juridiquement possible :






01 - Conditions juridiques


- Le propriétaire doit avoir préalablement exploité le fonds pendant au moins 2 ans sauf cas exceptionnels ou obtention d’une dispense par décision de justice,


- Le locataire-gérant doit exploiter le fonds à ses risques et périls,


- Il doit s’agir d’une location accordée en contrepartie du versement d’un loyer appelé redevance,


- Au cas où le propriétaire a conclu un bail commercial contenant une clause d’exploitation personnelle du fonds, il faut obtenir l’accord du propriétaire des murs,


- Le locataire-gérant doit être immatriculé au RCS, ou au répertoire des métiers, au plus tard 15 jours après le début de son activité professionnelle.




02 - Le régime fiscal de la location-gérance


a. L’imposition des redevances


Les profits que le bailleur retire de la location de son fonds constituent des bénéfices d’exploitation taxables dans les conditions de droit commun (BIC ou IS)


Toutefois, et selon l’administration fiscale, l’activité de location- gérance ne présente pas un caractère professionnel au sens de l’article 156, I-1° bis du CGI et de fait les déficits éventuellement subis par le bailleur, situation plutôt rare, ne peuvent donc pas être imputés sur son revenu global.


Le bailleur est passible de la TVA sur le montant des redevances qu’il perçoit.


La taxe doit être calculée sur le montant total des sommes auxquelles le bailleur peut prétendre en vertu du contrat de location, même lorsqu’une partie de ces sommes ne lui revient pas en propre.



b. La déduction des redevances


Le gérant libre est imposable sur le bénéfice net qu’il réalise du fait de l’exploitation, déterminé après déduction de la redevance, qui constitue une charge d’exploitation, dès lors que celle-ci est considérée comme normale.


Toutefois, l’administration pourrait s’opposer, en tout ou partie, à la déduction de la redevance si elle était en mesure d’établir :


- Que le bail dissimule en réalité une cession déguisée du fonds de commerce (abus de droit),

- Ou que le gérant libre a accepté de payer une redevance excessive (acte anormal de gestion).


A contrario, une redevance trop faible pourrait être assimilée à un acte anormal de gestion chez le bailleur et donner lieu à un redressement pour insuffisance de facturation.




03 - Autres aspects fiscaux


La CET (CFE-CVAE)

Pour le bailleur elle se limite à la cotisation minimum de la CFE. S’agissant de la CVAE elle sera due en fonction de son activité de loueur de fonds


Pour l’exploitant celui-ci est redevable


- De la CFE sur la valeur locative des immeubles qu’il utilise,

- De la CVAE calculée en fonction de son activité propre



La solidarité fiscale du bailleur et du locataire-gérant a été atténuée par la

loi Sapin 2


- Elle prend fin au jour de la publication du contrat de location-gérance



ISF et IFI


Par analogie avec la solution concernant les immeubles, le caractère de bien professionnel d’un fonds est reconnu s’il fait l’objet d’une location ou d’une mise à disposition au profit d’une société qui l’exploite et dont le propriétaire détient des parts ou actions ayant elles-mêmes la qualité de biens professionnels.


Dans cette situation le fonds est considéré comme professionnel en proportion des droits détenus par le redevable, son conjoint, partenaire de pacte civil de solidarité ou concubin notoire et leurs enfants mineurs dans la société à activité industrielle, commerciale ou artisanale.


Depuis le 1er janvier 2018, et dans le cadre de l’IFI, il bénéficie d’une exonération.




04 - Quelles sont les possibilités de transmission d’un fonds donné en location ?


Le propriétaire cédant ne pas pourra bénéficier de l’exonération petite entreprise (article 151 septies) mais il pourra profiter :



a. De l’exonération (238 quindecies) de la plus-value en fonction de la valeur du fonds


- Totale si la valeur du fonds est inférieure à 300 000 €


- Partielle pour une valeur comprise entre 300 000 € et 500 000 €



b. De l’exonération pour départ à la retraite (article 151 septies) à condition que :


- L’activité ait été exercée au moins 5 ans au moment de la mise en

location-gérance

- La cession intervienne au profit du locataire



c. Situation particulière du dirigeant


Le Conseil d’Etat a jugé que la plus-value de cession de titres d’une société propriétaire d’un fonds de commerce qu’elle met en location-gérance après l’avoir exploité peut bénéficier de l’abattement dirigeant (CE 9e-10e ch. 10- 5-2017 n° 395897)




05  - Avantages et inconvénients de la mise en location gérance



L’utilisation de la location-gérance permet au propriétaire d’un fonds de commerce d’arrêter son activité et de le faire exploiter par une tierce personne tout en restant propriétaire. En contrepartie, le propriétaire peut subir les conséquences de l’éventuelle mauvaise gestion du fonds par le locataire-gérant.


Ainsi, tout en restant propriétaire de son fonds de commerce, et sans exercer l’activité, il va percevoir des revenus.


En ce qui concerne le locataire il peut, moyennant un faible investissement financier, exercer une activité et peut tester la valeur d’un fonds de commerce dans l’éventualité d’une acquisition plus ou moins future.


En ce sens la location gérance peut être considérée comme un excellent outil pour préparer une transmission.


Toutefois, il convient de noter qu’en exploitant le fonds sans en être propriétaire, le preneur ne profite pas de la plus-value éventuelle qu’il apporte à celui-ci grâce à son travail. De plus, il n’a pas droit au renouvellement automatique du contrat et engage sa responsabilité sur les dettes contractées durant son exploitation.


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